박병원 안민정책포럼 이사장·前 한국경영자총협회 회장 |
과거 정부, 수요 억제 고집하다 공급 확대 선회 후 집값 안정
정부가 주택 공급 확대 대책을 또 내놓은 것을 보면 기존의 3기 신도시만으로는 강남 집값을 잡기는 어렵다는 걸 깨달은 모양이다. 노무현 정부는 종부세·양도세 중과 등 수요 억제에 의한 집값 안정 정책이 먹히지 않자 임기 1년 반 정도를 남겨두고 공급 확대로 선회, 2기 신도시 사업을 시작했다. 취임 후 4년 동안 70% 이상 오른 강남 집값이 그 이후엔 더 이상 오르지 않았다. 확실한 공급 전망만 내놓아도 집값을 잡을 수 있다는 증거다. 이명박·박근혜 정부 9년 동안에도 강남 집값은 거의 오르지 않았다.
사실 강남 집값을 잡는 것이 주택 정책의 목표가 되어서는 곤란하다. 중산 서민층의 주거 안정이 목표라야 한다. 강남의 비싼 집을 굳이 사서 살겠다고 하는 사람이 조금이라도 싼값에 집을 살 수 있게 해 주는 게 정부가 할 일이 아니지 않은가? 강남 집값이 안정된다면 수요가 더 몰릴 터이니 강남 집값을 싸게 하려는 노력은 그 자체로서 강남 집값을 비싸게 하는 요인이 된다. 누군가 집을 비싼 값에 팔아 차익을 남기는 것에 배가 아프면 누군가 그 집을 싸게 사는 것에도 배가 아파야 한다.
강남 집값 잡기에 성공한 첫 번째 사례는 노태우 대통령이다. '1기 신도시'의 핵심인 분당에는 원래 있던 경부고속도로에 내곡·수서 2개 도시고속도로와 지하철까지 놓아서 강남과 연결해 주었다. 비평준화 지역으로 서현·분당 등 신흥 명문고가 생겨 강남 학군에 대한 대항력도 있었다. 이후 신분당선과 용인서울고속도로가 민자로 추가됐다. 1998년 외환 위기로 인한 추가 하락 탓도 있었겠지만 강남 집값은 1991년 하반기 고점을 회복하는 데 10년이 걸렸다.
노무현 대통령의 '2기 신도시'는 판교와 위례 신도시가 핵심이다. 그 이외엔 서울 중심에서 30㎞ 이상 떨어져 있고 분당 인프라에 편승한 판교 말고는 위례조차 광역 교통 대책이 없이 건설됐기 때문에 강남 집값을 잡는 데에는 한계가 있었다. 그래도 특전사와 남성대 골프장을 이전해 가면서까지 강남에 가까운 지역에 아파트를 공급하겠다는 강력한 의지에 시장은 바로 반응해서 강남 집값은 진정되었다.
이 정부가 2018~19년 17만 가구 규모의 3기 신도시 계획으로 일찌감치 공급 확대를 병행하기로 한 건 잘한 일이다. 다만 과천을 제외하면 위치가 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 강남 수요를 빼낼 수 있는 흡입력을 가진 곳이 없다.
8·4 추가 공급 대책은 이를 보완하려는 것일 텐데 그 의지가 그다지 강해 보이지 않았다. 신규 개발 택지가 태릉, 용산, 과천 등이라 분당, 판교, 위례와 비교하면 강남 진정 효과는 미흡할 것 같다.
사실 성남, 캐슬렉스, 남서울 골프장이 있는데 왜 하필 태릉골프장인지 이해할 수가 없다. 영종도공항이 생겼는데 성남의 서울공항과 김포공항을 다 유지하는 것도 특전사를 이전하던 때와 비교하면 의지가 약해 보인다.
새 택지에 공공개발을 하지 말고 건설업자들에게 비싼 값에 분양하여 강남보다 더 좋은 집을 짓게 해야 한다. 강남보다 싼 아파트로 강남과 경쟁하여 그 수요를 빼낼 수는 없는 법이다.
그린벨트를 무조건 지키겠다는 미신도 타파해야 한다. 이 정부가 발표한 3기 신도시가 대부분 그린벨트였는데 갑자기 그린벨트는 다음 세대에게 물려주어야 할 소중한 자산이라니 의아하다. 녹지를 보전하지 말자는 게 아니다. 50년 전 박정희 대통령이 정한 그 녹지를 그대로 보전하는 게 최선인지 따져보자는 것이다. 그린벨트가 1998년 헌법 불합치 판정을 받았을 때 헌법에 부합하는 그린벨트를 다시 정했어야 한다.
물론 강남 내에서 추가 공급이 이루어지는 것이 가장 좋다. 재개발·재건축을 잘 계획하면 충분히 가능하다. 지금 겪고 있는 강남 아파트 가격의 급등은 이 지역의 재개발·재건축을 틀어막아 온 서울시 탓이 크다. 정부가 이번에 제시한 용적률 500%, 층고 50층까지 규제 완화는 잘한 일이지만 그 개발 효과의 90%를 공공이 거두겠다고 해서는 소유자 60% 동의를 얻을 수 없어서 무위에 그칠 가능성이 크다. 강남 집값을 잡으려면 그에 필적하는 주택의 공급을 늘리는 것이 핵심이다. 이렇게 재개발·재건축의 수익성을 떨어뜨리고 공공부문이 개입하면 지금 있는 강남 아파트와 맞먹는 양질의 주택을 공급할 수가 없고 따라서 가격을 안정시키는 효과도 기대하기 어렵다.
부동산 정책의 목표가 중산 서민층의 주거 안정인지 강남 집값을 한번 떨어뜨려 보겠다는 것인지 방향을 정해야 한다. 전자가 옳은 목표이지만 굳이 원한다면 후자도 가능하다. 과거에 이미 두 번이나 이룩한 적이 있으니까.
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